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十五大街商业管理总经理：程浩
作者：文章来源：青岛新闻网点击次数：1164

       主持人：欢迎深圳市华彦房地产顾问公司董事长，十五大街商业管理有限公司总经理程浩先生做客青岛新闻网，在今天的访谈中，程先生将给广大网友介绍一下位于市北区的崭新的商业地产项目十五大街。

       程总你好，我们第一次听到十五大街这个项目，首先是这个名字很吸引人，虽然很简单却很时尚，让人过目不忘，这个名字除了特别朗
朗上口之外，还有什么特殊的含义吗？

       程浩：是这样的，无论是从听意还是什么，首先我们知道的，世界上目前有14条名街，就像我们的王府井一样，就像法国的香榭里舍一样，就像美国的第五大道一样，它是世界名街非常有影响，一讲起这个国家或这个城市就想起这个名街，因为我也去过很多的国家，我认为青岛这个城市非常美，很漂亮，这么漂亮的旅游城市，而且这么有文化的一个城市，商业氛围非常好，它应该有一个符合与青岛旅游消费的旅游名片，应该有这么一个项目，我是这么认为的。所以在这样一种思路下，再加上我们这个项目也是政府重点打造的项目，特别是市北区，现在目前打造了14条特色街，加上我们这个就是15个特色街，所以是在这样的情况下产生了十五大街，而且我们自己项目里面规划的也有15条街，自己命名的，比如数码街、特产街、美食街、酒吧街等等，也是非常的巧合。

       这个项目首先一点，因为它是站在青岛这个城市来打造这个项目，政府很重视，你们也知道，它所处的位置在延安路和明霞路交汇处，地段是非常稀缺的地段，政府非常的重视，现在目前青岛的整个消费经济又在蓬勃发展，所以这样的情况下我们打造这个项目的时候，就感觉有一种使命感，一定要对得起这个城市，一个要符合当前的经济环境，还要融合青岛的发展，所以这样的情况我们来打造十五大街。在打造的时候我们在想，首先一点我们想把它打造得符合政府的特色街，我们就要把这个街打造得非常有特色，真正成为一个特色街，而不是一个杂乱的特色街，比如说建筑风格，我们是欧式的建筑风格，为什么做欧式的呢？因为青岛本身是一个中西文化合璧很好的一个城市。

       主持人：对，欧风美韵是所有到过青岛的人对青岛这个城市共同的一个评价。

       程浩：是，青岛很漂亮，为了符合了城市的这种气质，所以我们就说要把它打造成青岛最漂亮的欧式风情特色街。

       第二，就我们这个地块，因为它是一个南高北低的地块，对很多开发商来说是一个很困难的事情，都喜欢平的东西好做嘛，我们正好利用这个地面高差，就做了多首层的国际街区的概念，就是我从不同的标高都可以进入到我的街区里面去，不同的地段都可以进去我的街区里面，它完全是一个敞开式的，这是一个概念，所以这也把我们这个地形的特点挖掘出来了，也把我们的商业特点挖掘出来了，它变成一个很有趣味性的商业空间，咱们这是变劣势为优势，这样就提升了我们的商业价值，我们临街的街铺面积增加了，老百姓也愿意逛街了，因为方便嘛。

       第三个方面我们不仅仅是把它做成一个消费购物的一个场所，我们想把它打造成为符合青岛这个旅游特点，符合青岛这个消费特点，符合青岛的经济特点，符合青岛的经济文化艺术的特点，这是我们想的，我们就打造一个符合的概念，就是集旅游、观光、休闲、服务为一体的国际性街区。所以你买不买东西都没关系，你想去里面逛一逛都没有问题，要购物去哪里？十五大街、要逛一逛去哪里，十五大街！所以我们从业态规划了15条街，比如有特产街、艺术街，展示我们的艺术形象，我们有一些青岛的人文雕塑，把我们青岛的人文特点展现在我们的街里面，所以到这里很快就可以找到青岛的历史文化，有的可以很快找得到。然后我们还做了一些时尚街、金街，现在我们这个项目还没有做，很多的银行都想过去了，还有美食街，还有酒吧街、动漫街、儿童街、精品街，还有怀旧街等十五条街，形成复合式的多业态组合的真正的青岛商业的领袖，所以这也是我们这个项目的一个特点。

       当然除此以外，我们还引进了世界零售巨头进驻，Tesco，这是青岛第一家，因为在欧洲它是最厉害的一个了，英国的老牌的一个零售巨头，它进驻我们的十五大街，而且我们是完全按英国的标准跟他做，就是单独拿出一块地，单独按英国的建筑做一栋楼给他，就连停车位都是单独给他的，这个就很有意思了，就是英国的零售巨头为什么选择我们十五大街呢，除了地段好以外，我们的规划、以后经营的理念和他的发展相吻合，所以我们做的不仅仅是一个普通的商业街。

       当然第五个，十五大街最大的一个特点就是项目的规模，现在青岛来说像我们这么大规模的，接近十几万平米的商业街目前没有，规模我们是最大的，而且我们的街都是连通的。

       主持人：可以想象整个项目建成后应该会十分漂亮

       程浩：对，很漂亮，以后市民来到这里逛街会是一种享受，和地铁相连的地方我们定位为艺术广场，它是一个城市功能，因为它和地铁相连，有城市的功能，这样就可以展示青岛的城市特点和文化历史，所以我们在艺术广场里面做了一条艺术长廊，里面全部展示了一些艺术作品，比如说摄影、书法、绘画，这样的话我们每年都在这里举办不同的艺术展览，一些艺术比赛等活动，所以这个街区就会非常有文化，有特点。我们还做了一个时尚的广场，叫T型舞台，这个构思是根据我去意大利、罗马看到的西班牙的广场构思而来的，它里面完全像一个舞台柱一样，做出了一个T型的舞台，我以后准备把世界小姐也引入这里来走秀，以后也会定期在这个广场举办一些时尚的活动，很有意思。

       然后我们靠近中山公园的地块，我们打造的是一个休闲广场，就是我们现在看到做的一个钟楼，我们叫钟楼广场，那个地方是很有欧洲小镇的感觉，它是一个很休闲很浪漫的一个地方，所以我们这些街都是有主题有特点的。

       主持人：十五大街在地理上靠近台东商圈，台东商圈是目前青岛市最繁华的商圈之一，但台东商圈目前也面临一个问题，随着旧城改造的升级，台东商圈部分老建筑也将拆迁，面临这样一个历史时期，十五大街将会扮演一个什么样的角色呢？

       程浩：在台东商圈的升级过程中我们十五大街扮演了一个非常重要的角色，就是来提升台东商圈的商业形象，台东商业人气很旺，但是给人的感觉，配套呀、品位呀、档次总认为有不尽人意的感觉，我们打造十五大街，也是想把这个区域商圈的形象进行一个提升，我们也是希望通过这个项目来这样做。


       主持人：当人们提到商业地产的时候，都会想知道它的运作方式，比如说有像万达那样的整体全部自己持有，自主经营的、也有像宝龙那样有自己持有部分，部分出售的，十五大街将会采用哪一种形式的运营方式呢？

       程浩：这就是要介绍我们的商业模式了，我们这个项目的整个商业模式是什么呢？首先是统一规划，就是我刚前面给你讲的那些主题也好、业态也好、规划的商业街也好，这些东西都是统一规划的。

       第二，我们是统一招商，我们规划很好，哪个地方适合做什么东西什么主题我们都做好了，然后我们统一招商，要符合我们十五大街的经营范围经营业态组合的，包括我们经营档次和风格的商家给引进过来，乱七八糟的，不符合我们这个的我们不让它进来，真正把它打造成一个商业的形象，商业的名片，然后搞一些文化活动、艺术活动，包括时装走秀，你这个商业有没有生命力，商业能不能一直持续的发展，很大的时候是靠你的宣传，要去推广、做活动、做品牌，你靠一个、几家商家里做，很难形成这种品牌的影响力和号召力，这是我们第三个特点。

       第四点我们统一管理，像我们这么大的规模，人流量这么大，车流量这么大，我们一定是统一管理的，这个商业管理不统一一定就乱了，今天这样搞一下，明天那样搞一下，这么大一个十五大街如果不统一管理的，恐怕没几年就面目全非了，就是根据我们的要求、特色来进行统一管理。

       第五个方面就是统一推广，十五大街是作为青岛的商业名片，作为世界又打造了又一个世界名街，它必须统一来推广，靠一个、几个品牌商家是很难把十五大街推广出去的，所以我们就要把十五大街打造成上海的新天地一样，一提到上海的新天地就代表了上海的形象，让人们一提到十五大街就想到了青岛的形象，所以我们是一个系统的工程，也是让这个十五大街的商业真正做得有特点，真正的做旺，让它真正能够经得起时间的推移，能够真正符合于这个城市的消费特点，能够真正的拉动旅游经济的发展，这是我们想的，所以是尽量用低成本的方式，像我们这样目前的成本开放型的成本是比较低的，所以十五大街一定是很旺的。

       主持人：一个比较好奇的问题，您对青岛似乎很了解，您第一次来青岛是在什么时候？

       程浩：快20年了，1991年来过。那时候青岛很漂亮、很美，我第一次到青岛呆了十五天，在这里游泳、吃海鲜我感觉很好，那个时候，中山路我感觉特别漂亮、特别美，就像国外的感觉，很流连忘返，哪怕现在在我的记忆里面还有那时候的繁荣，还有的。我是2006年来青岛，我特意去了趟中山路的时候，找不到感觉了，完全和我那时候的感觉不一样，树也没有了，道路也不一样了，感觉完全找不到了。但是第一次来的时候感觉青岛很漂亮，像国外一样，因为我夏天来的，环境很美、绿化很好，吃也吃得很好，感觉这个城市这么的繁华，所以那个时候留下的印象可以说是非常美好的，是我的记忆里面影响说是无法磨灭的永恒的记忆。

       主持人：其实青岛是一个节奏相对比较慢，人们生活比较休闲的城市，它不像人们想象中的大城市那样节奏快，但却有一种骨子里的洋气，近年来，商业地产运营商似乎特别看重我们这块风水宝地，也就在这两年间，万达、宝龙等国内知名的商业地产运营商都纷纷来到了青岛，而且入驻开发的规模都很大，您认为这个城市未来商业地产发展前景会怎样？

       程浩：我很认同你的观点，我感觉这个城市的生活感很好，而且有生活的品位、有生活的标准、情绪，实事求是我很喜欢这个城市，但是说实话青岛整个商业的情况，应该和经济、消费还不是很相匹配，还停留在比较落后的阶段，所以我认为青岛商业发展的空间还是很大的，像你刚刚讲的宝龙、万达他们过来，他们的商业形式是不一样的，体制是不一样的，他们大量做的都是大型商业综合体的形式，我们知道中国体的形式打造成本很高，消费的档次很高，这样的话他和城市会慢慢的有一些脱节，我经常给他们讲的一个例子海信广场，这个海信广场很漂亮，档次也很高，但是我每每走进去的时候，发现逛的人很少，这说明它跟这个城市的老百姓的生活是很不贴近的，不是说它的规划或经营就不好，但如果把这个海信广场放到纽约、上海会比较贴切。是青岛这个城市的人们生活感比较强，比较务实，所以这样的话，商业一定要跟这个市民消费的观念相吻合，所以这样的话我们做十五大街的时候，我们做了开放型的街区，成本很低，大家没事可以逛一逛，消费和整个青岛市民的消费习惯相吻合的，所以我希望以后青岛有更多的像十五大街的开放的、城市化的商业，符合这个城市，而不是搞得冷冰冰的，或者口袋里面没有几万块钱就不敢进去的感觉，我认为这不符合青岛这座城市，我个人是这样认为的。

       主持人：是的，相对于大型大型的SHOPPINGMALL我个人也比较喜欢到处淘宝。

       程浩：因为青岛这座城市包容性很强，因为青岛也有移民城市的感觉，就像深圳一样，所以它的包容性非常强，开放性的，青岛人都很亲切，不是说那种一定要追求奢华、高档，它不是这样的一座城市，我认为应该是符合青岛的这种文化特点，青岛的文化特点应该还是比较明显的一个城市，符合了这个，只有这样，青岛未来的商业才会有前景，如果脱离了这个东西，一定会有风险，所以这样的话投资也好，你投资客户，他为什么投资商铺呢？是因为这个地方以后商铺的租金越来越高，投资回报率越来越高，为什么会这样呢？很显然，这个地方经营是良性发展，有良性发展就会赚到钱，为什么会赚到钱呢？因为人流量大呀，有人购物呀，而且青岛很有特点，是旅游很旺的，去年有3500万游客，如果青岛把旅游经济拉动起来就不得了了，我们去意大利，意大利的人基本不干活的，基本上亚洲人就把它养活了，到哪里旅游、观光、购物，基本上亚洲人就把它养活了，所以政府很注意这一块，所以商业地产一定要和旅游经济相匹配，不能搞得大家高不可攀，或者不符合这个旅游的发展和消费，没用。是这样，所以我们当时一定要把十五大街打造成青岛的会客厅、世界的休闲室，为什么叫休闲室呢，到青岛是来放松的，看看海、喝喝啤酒、购购物，感觉很有生活感的，所以十五大街要打造成“青岛的会客厅、世界的休闲室”。所以应该还是有希望的，青岛的商业不用担心，我想十五大街做完之后，很多做商业地产的人都会因为十五大街，管理会发生改变，所以，再加上政府现在也在打造，现在我担心的就是那些综合体，我真担心那些东西。

       主持人：听了您的介绍，我更加期待了，十五大街这个项目什么时候能够和青岛市民见面？

       程浩：预计年底的时候整个街的形式要出来了，正式对外的话我们想跟特色同步，所以估计会到明年的五六月份对外，我们想争取能赶到五一之前，差不多明年这个时候十五大街闪亮登场，让青岛的市民去十五大街真正的购物天堂去感受一下。

       主持人：5月应该是青岛旅游最兴旺的时候。

       程浩：对，我们做这个东西是做得非常快的，一个品质也非常高。

       主持人：我们这次进入房产会的时候，像楼梯都是十五层。

       程浩：是呀！所以我就说十五大街真的有一点天意一样，我昨天发现怎么正好这个台阶也是十五个台阶，所以很多东西也是天意，十五大街一定会打造成为青岛的一个真正的商业窗口，商业名片，不会辜负青岛人民的期望，不会辜负这座城市，一定会成为这座城市的亮点，一定会的。

       主持人：让我们很有憧憬，我们一定会去的，因为我们平时都不太喜欢去逛大商场，而是喜欢去一些小店去逛一逛，不一定买东西，只是一种休闲方式。

       程浩：我和你一样，我如果买非常品牌的话就会到香港地方去买，如果平常的话，我就会去外贸街，我喜欢逛街，我不喜欢逛商店，我感觉很累，我逛街的目的性很强，不像有些人就那样去逛。

       主持人：刚刚在听您介绍时，您反复提到过要打造一个艺术街区，在我们的印象当中，类似这种阳春白雪似的文化方面的东西一般不会出现在商业地产中，这个方面的设计是不是我们项目整体比较有特色同时也是比较有挑战性的一个方面呀？

       程浩：怎么讲，不应该说挑战性，而是我认为这是一个趋势，是很多人没看到这一点，没有发现这个金矿而已，我们只是发现了，它不矛盾，经营意识和经营商业一点都不矛盾，所以我在经营的时候和设计师说过，一定不要把我设计得商业性很浓，一定要把我做得艺术味很浓，你能把我这里做得像一个艺术馆更好，为什么这么说呢？因为这个商业是代表这个城市的文化、艺术、消费水准，甚至代表这个城市的很多方面的文化，它到这里来，像我们到欧洲去，不管怎么样美术馆我们一定会去的，你看那里的美术馆平常的商业也都非常旺，所以这些都是可以拉动我的商业气息的，你不来消费没关系，你来看一个画展可不可以，我定期搞一些文化活动可不可以，商业最核心的就是人流嘛，特别是有文化有艺术的地方，大家都会愿意到这里来，而且每一个家里都有一个孩子，搞这些东西家长当然会喜欢啦，所以这个地方一定会非常旺的，绝不会因为我做艺术而影响它的商业氛围。一定不会。

       主持人：听了您刚刚讲的远景规划，我们已经迫不及待地想去逛逛了，

       程浩：好，我那时候一定带你去好好逛一逛十五大街，我们也是要为青岛这座城市打造一个经得起城市发展的城市名片，我们是想这样打造的。

       主持人：和您一样我们印象中的中山路它代表的二十年前的青岛形象，繁华而优雅；而如今的台东商圈代表的青岛商业今日的繁荣，喧嚣热闹。可以说商圈的转移也代表了不同时间段这个城市的经济发展的缩影，我们很憧憬您给我们描画的十五大街，希望下一阶段青岛一个崭新的商圈中心可以在此诞生。

       程浩：一定会是这样的，十五大街的字是沈鹏题的，沈鹏不轻易题字的，我们当时也对沈鹏说，只有你才配去题十五大街，只有你够分量、只有你够气质，我们做百年老街、百年名街，十五大街是这样打造的。

       主持人：谢谢程总做客青岛新闻网，希望我们可以早日逛上十五大街

       程浩：谢谢，希望大家多关注、多支持。

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