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明盘展示

江北雅庭院

闪耀城市CBD的地中海明珠
----江北雅庭院

雅庭院--惠州首创院落美宅
       园方•雅庭院位处惠州江北中央商务区，毗邻惠州行政中心区，占地面积20467平方米，总建筑面积40600平方米，以5+1、一梯二户的情景美宅为主，辅以2栋17+1的小高层单位，建筑容积率2.04。院内园林规划以庭院式景观为主旨，独创500米景观长廊，使得整个园林充满和谐自然之美，为中国罕有的人、自然、建筑、城市和谐共生的院落居所。

       一．项目概况
       1.地理位置优越。位处惠州江北中央商务区，毗邻惠州行政中心区。
       2.发展商规模较小，资金不足，建筑材料普通。
       3.占地面积小。占地面积仅为20467平方米。
       4.项目周边厂房众多，噪音污染大，给项目操作带来较大难度。


       二．项目总体思路
       1.树立长远意识，通过建筑关系提高人的生活品质，通过细节打动客户；
       2.浓郁西班牙风情—规划元素完整到位；
       3.产品创新：全国首创空中合院并被市场后来大批复制，以建筑形成舒适的院落感、围合感；
       4.用普通材料营造精品；
       5.庭院式主题园林，创造和谐友善的邻里生活。

       三．项目定位
       定位为中心区高品味中高档次庭院社区。
       惠州房地产市场土地出让的热点区域是惠城区和江北中心区，因此项目片区将是未来2年房地产开发的热点片区。
       1.惠州江北CBD人口结构比较特殊，以政府公务员、事业单位、商务经商人士为主，层次相对较高，而一般白领、企业职员相对购买力较弱，消费群体的高层次决定了本项目必须定位于中高档次；
       2.项目所在地CBD区域位置的特性，决定了项目必须定位于中高档次，方能充分挖掘项目地块的价值实现项目价值的最大化；
       3.项目规模不大，先天条件决定项目无法成为最高端项目走高品味路线有利于本项目获取最广泛的客户群体，实现项目的快速销售；
       4.江北中心区土地成本已经高于惠州城区，决定了本项目必须走中高档路线才能获取最大利益；
       5.中高档线路有利于建立项目品牌，从而依靠项目品牌树立发展商品牌。

       四．户型定位
       1．一梯两户的布局方式，填补市场空白点。
       2. 户户拥有空中合院及2大露台，前后多功能房，空间自由组合，3房轻松变5房。
       3.层层退台观景洋房，围合成院落里无边情趣景致。
       4.罕有“两梯两户”超宽松规划，专梯到户。惠州首创首层全景观光电梯大堂。
       5.灵动跃式格局，动静分区，彻底改写一层不变的居室格局。

       两种主要户型
       庭院式户型：底层带花园，屋顶送花园，户户带花园户型
       超实用户型：实用面积超过建筑面积，板式小高层预留有多个可以进行分隔的自由空间，客户分隔提高了实用空间。（多层景观洋房一层送花园、地下室，二——四层送露台花园，五层送屋顶花园；板式小高层送空中花园，可以分隔出多功能厅的空间。


       五．户户带花园的庭院式户型给项目产品带来高附加值，形成核心竞争力，也树立起了雅庭院高雅优美的品牌形象，使“院落美宅”的形象深入人心。

       1．庭院式户型在江北中心区乃至惠州市场都是空白点，可以实现户型在市场上的领先。
       2．庭院式户型实现了户户带庭院的目标，将庭院引入室内空间，营造的居住环境足以满足了中国人对于庭院生活的追求。
       3．庭院式户型是户型功能上的一次创新，为产品带来更高的附加值，有利于价格空间的提升。
       4．板式小高层预留多处可以分隔的空间，超实用户型在惠州房地产市场是空白，确保板式小高层户型领先于市场。
       5．超实用户型能够大幅度提高本项目的销售价格，但是单位实用面积的价格仍然低于竞争对手，取得竞争优势

       六．规划元素
       1.西班牙风情退台观景洋房将地中海的碧海云天融入贵族生活
       雅庭院在保留了原来的地貌，保留原有景观的前提下，让现代建筑错落有致，与地形地貌共生共融，成为一道靓丽风景。经过园林、建筑规划师的精心提炼，巧夺天工的雕琢，雅庭院出落得楚楚动人，已是同区风情独到、档次最高的社区。雅庭院凭借优美的社区环境和现代的楼宇素质，用“世界融入生活”的气概，纯粹西班牙风情洋溢在社区的每一个角落，让业主们尽情享受十足的西班牙风情。为了让景观更臻至善至美,雅庭院集艺术之精华，现风情于无声，尽显西班牙的热烈与浪漫风情，为追求小资情调的白领精英们营造一种“浓情西班牙，生活雅庭院”的优雅、闲适的生活情调。
       雅庭院规整的建筑空间，元素完整整齐：浑圆厚朴的地中海式白色围墙，深香槟色的大凸窗，独特的形窗，红色为主色调的拱形瓦面，显示出了西班牙建筑的奔放个性。大量使用地中海风情的马赛克铺装，使用大水面泳池水景，营造地中海感受。

       2.精心设计，于无声处现匠心
       雅庭院的设计，带入中华民族传统院落居住理念，技术先进最适宜居住的院落美宅，规划设计方案经反复推敲设计出自然围合的分组团院落规划。项目规划的以人为本理念，采用无障碍通行设计，充分考虑老人、小孩、残疾人的道路通行安全；人与车的分流，休闲漫步区与车道的分离，更体现规划设计的人文关怀。
       业内首创的空中合院设计，淋漓尽致地体现出华彦在专业领域的独具匠心。空中合院“将天空搬进屋子”的理念不仅让业主充分享受自然之美，更为行业打开了新的思路，引领了一时风潮，树起了一座丰碑，成为业内纷纷效仿之楷模。

       3.精雕细凿，于细节处现责任心
       住房采用“台湾吉立”气密窗，高强度、高气密、高隔音、高水密的先进技术确保室内外环境可即时隔绝，构建私密空间，彰显人文关怀。
开发商不惜人力、财力，针对入伙之后最困扰业主的渗、漏水问题，开发商定下目标要将雅庭院打造成一个“无渗漏”工程。例如，将卫生间墙面的防水面做到离地1.8米高，省去装修时再去做防水的工序，同时也为业主节约了一小笔装修款，对于建筑上极易漏水、渗水的地下室和屋面，开发商不惜成本，道德啬结构板自身的钢筋含量，以防止结构自身产生裂缝，最后再做三遍防水工艺，以确保无渗漏；阳台栏杆采用电镀锌、静电喷绘特殊工艺处理后，耐高温、耐腐蚀、不容易生锈、变形。

        4.园林景观曲径通幽，营造出亲近自然的雅致生活情趣
       考虑到本项目园林景观空间不大，华彦采取了庭院式的园林主题来凸显本项目的园林景观特色。园林景观与私家庭院相依存，体现庭院式园林的亲切感。以地中海风情园林为设计理念，社区中心花园、组团庭院、私家花园的景观空间序列层次分明，层层递进，精彩纷呈。精心设计多达88种灌乔木类植物，营造绿意盎然、浓荫掩翠的庭院环境。院中小径更是曲折有致，可谓“曲径通幽处，庭院花木深”，在城市CBD区域营造出隐于市的幽雅生活环境，大大提高了都市人群的生活质量。

       七．营销推广
                                                 综合经济分析


       综合以上分析，项目的投资总收益和投资收益率较高，保本销售价格较低，保本销售面积较低，项目的经济效益较高。据此，我们制定了以下营销策略。

       策略效果
       1.建立项目的市场领先的品牌，成为惠州房地产市场的标杆性品牌项目，占领市场制高点，形成强大的“势”。

       2.将项目品牌的强大“势”能转化成发展商的公司品牌。

       策略构思
       1.尖锥策略
       锥总是要突破层层障碍而显露锐利的锥尖。项目的产品远远领先于惠州房地产市场，是锐利的“锥”，本项目在市场预热阶段推出江北高尚人居新标准，必定能够突破层层竞争，而从市场中脱颖而出。
        2.蓄势策略
       项目推出高尚人居新标准必定引来市场的广泛关注，项目本阶段只接受咨询和意向登记，而不开展销售，当已经充分蓄势后再开始销售，销售必定势不可挡，迅速突破。

       3.卖场包装策略
       项目定位于中高档住宅，在项目开盘期必须强化销售现场的包装，让客户在销售现场处处感受项目的品质和档次。

       4.活动营销策略
       活动是最能聚集人气的营销方式之一，在项目开盘期的关键销售节点，彩活动营销策略能够起到事半功倍的效果。

        5.情景营销策略
        庭院是最具煽动力和亲和力的情景，本项目的多层住宅和小高层住宅存在一定的销售时间周期差，在热销期情景营销策略是高效的营销策略。

        6.价格杠杆策略
       “买涨不买跌”是消费者的普遍心态，在热销期，销售量超过一半以后提升价格，依靠价格杠杆拉动项目的销售。

        7.小众营销策略
        在项目已经建立足够知名度的品牌建立期，所剩房源有限，小众营销是最节省推广成本、最有效的营销策略。

        8.品牌营销策略
        在项目的品牌建立期，依靠项目的品牌带动销售。

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