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银川枫丹白鹭

银川枫丹白鹭
－－西北唯一黄河湿地高尔夫别墅

枫丹白鹭位于银川市河东片区的黄河风景区内，距离市中心13公里，离银川河东机场5公里。总占面3000亩，包括黄河湿地高尔夫球场、黄河湿地运动公园及配套商业设施、休闲度假区，其中住宅用地700亩，容积率0.53。

我们通过对市场、客户及资源优势的全方面分析得出独特的定位思路。使项目具有唯一性、权威性、排他性，成为银川乃至西北最具影响力的标杆项目。项目的营销策略从以下十二方面进行考虑，并呈现如下亮点：

从城市运营的战略高度来提练项目所处城市价值

银川市是聚集辐射功能强的西北区域性中心城市，是宁夏政治、经济、文化中心。
被国家确定为西陇海兰新线和呼包银经济带上的重要开发城市，具有很大的发展潜力。随着宁东能源化工基地迎来建设高潮，银川外部发展环境越来越好。同时，随着沿海产业梯度向西部转移浪潮的加快，银川的区位、人文、环境和资源等优势已对外资和东部企业产生强大的吸引力，区域性中心城市的聚集辐射功能日益增强。作为宁蒙陕甘结合部最大的城市,对周边的经济影响增强,首先吸引力最大的是青铜峡、灵武、平罗等地，其次是乌海、中宁、中卫等地，再就是同心、海原、固原等地，最后是鄂托克旗等地，未来与这些地区的商务、文化、经济往来会更加密切。

以规划发展方向展示项目片区价值

河东片区在整个大银川格局中，资源优势突出，发展潜力巨大。河东片区拥有黄河、沙漠、湿地等丰富旅游景观，适合休闲、居住等功能。紧靠银川机场，是外地人进入银川的第一门户，是城市形象展示的最佳区域。河东片区可凭借现有宁东煤炭化工重工业产业发展的契机结合河东机场有利的区位以及现有的灵武城区、工业园区、羊绒基地等资源优势，成为发展潜力最大的产业走廊。河东片区未来主要有两大功能：一是旅游休闲功能，以河东黄河、沙漠、名胜等景观为支撑；二是为工业园区提供服务功能，主要以永宁的望远工业园、灵武的羊绒、长红枣基地为主支撑，加上宁东重工业基地的综合服务。

最大化整合资源充分挖掘地块价值

项目住宅用地700亩，周边资源丰富。南侧为1100亩的高尔夫球场，东侧为1200亩的规划中主题运动公园，银川河东机场距本案仅5公里，宁东化工基地与项目相隔20分钟车程，鸣翠湖、黄河旅游观光带与项目紧密相邻。项目周边其他几个旅游区：金水园度假旅游区、黄沙古渡生态旅游区水洞沟文化遗址、兵沟旅游区、恐龙化石群遗址、大汗行宫生态旅游区。我们充分利用项目优美的黄河湿地生态资源环境和高尔夫球场环境，挖掘黄河文化、高尔夫文化、生态节能科技、休闲文化、旅游文化等在项目中体现。

抢占银川及西北高端市场的空白点

从近几年数据统计来看，银川高端住宅及别墅只占据市场分额的2％，高端产品严重缺乏。目前的纯别墅项目在银川也仅有几个，可见别墅市场目前还是空白，目前银川市场仅有的几个高端项目在整体规划、建筑风格、品质个性、配套设施等各方面都比较落后。可见这将对我们项目是一个有利的市场机会点。而从需求角度来看，高端住宅又成为紧俏产品。从市场上仅有的几个别墅项目来看，都出现了热销场面，高端客户中有一半来自外地，他们绝大多数把购买较大户型的住房作为首选，使银川高端市场走高。从发展趋势来分析，高端项目升值大有空间。别墅用地全部叫停后，将彻底终结付出低廉代价就占有宝贵自然资源的专利，使别墅回归其本来的“塔尖”位置。就市场供求而言，别墅短期内将急速升值，3年内别墅将逐渐减少。随着社会经济的发展，别墅的市场需求将越来越大，特别是随着人们收入不断提高，中高端的居住需求还会扩大。可以预见中高端居住产品的供应将显得更稀缺了，别墅的价值提升大有空间。

充分挖掘高收入客户的潜在需求

近年来银川及整个西北（以银川为中心的陕甘宁蒙等各地区）依靠石油、煤炭等能源产业，经济发展迅速，产生了很多“油老板”和“煤老板”，即石油、煤等私人矿主。本项目附近的宁东能源化工基地，据预测未来三年内将增长80万人口，其中产生大量的专家及高管，这群人对生活的品质有较高的要求且具备较强的购买力。另外银川当地垄断行业高管；银川周边城市的灰色收入者；西北区域高尔夫爱好者；部分投资客户等等都具有强劲的购买力。我们将跳出银川目前市场看项目，立足陕甘宁蒙毗邻区域市场，吸引高端人在此运动、休闲、交流、商务、居住等打造成银川的城市形象中心、商务休闲中心、高尚居住中心。以上高收入人群对目前生活状态及方式并不满意，他们追求有品位的生活，具有如下特征：具有较高的购买力；有强烈的社会身份认同感；追求有品位的生活方式；对能标志身份的物品有强烈占有欲；大部分人内敛，不张扬但追求生活品位；对本地文化有很强的认同感，如历史，宗教，但不排除对外来文化的需求。

充分挖掘项目品牌文化内涵

       黄河文化：黄河是中华民族的发源地，也是中华民族的母亲河。历史上从来没有第二条河流能够像黄河一样给予一个民族五千年的情感。滔滔黄河水，她流淌的不仅仅是河水，而是华夏文明的千年记忆，她见证了这块土地的风云际会，见证了这个民族的沧海桑田，抒写了一个又一个传奇人物留下的不朽故事。枫丹白露与黄河为邻，黄河给了她不可复制的文脉资源，给了她独一无二的稀缺和不可复制，注定了她的不凡成就。
       湿地公园文化：习惯了城市的喧嚣与繁华，习惯了都市的拥挤与庞杂；而富贵的庄园主，始终向往自然的宁谧与纯净，渴望投入大自然的怀抱。与项目为邻的黄河湿地公园，聚集自然生灵，流淌原声气息，给项目注入了浓厚的自然之气，聆听白鹭妙歌，享受自然风光，枫丹白露，由此而始。
       高尔夫文化：有人说高尔夫是绿色鸦片，让人欲罢不能；有人说高尔夫是成功者的校场，挥就从容；还有人说高尔夫是商人们的会议桌，谈笑之间，运筹帷幄；顺风黄河高尔夫会所，以此奠定本案绝无仅有的排他性，形成本案高端客户的聚集地。

提倡一种“圈层主义”的生活主张

人与人之间的距离，就是层与层之间的距离，从此层到彼层，看似相近，实质甚远。思想的视界影响圈层，生活的视界决定圈层。枫丹白鹭的圈层就是圈点一种高品质居住的贵族格局。极致的奢华不是一种物质的张扬，而是一种生活品质的内涵。不同的圈子，不同的视界，相同的圈子，相同的世界。枫丹白鹭是西北最具体格调的圈层。

以高尔夫来带动地产，提升高度

高尔夫球场占地1100亩，球道总长7267码，标准杆72杆。是宁夏首家18洞高尔夫球场。球场建造在黄河边的沼泽和盐碱地上，目前已完成前9洞，并已于2006年11月19日开始试营业。已投资9000多万元。高尔夫球场设计风格为林克斯风格，在保护和修复湿地的基础上，以苏格兰海滨球场的风格为设计依据，将黄河岸边的原始风貌和湿地自然风景浑然融为一体。练习场击球距离长达350码，场内设有50个打位，其中真草打位12个，并首推国内配有独立车库的贵宾练习房。因高尔夫球场已经开始运营，而且高尔夫将项目的高端属性直接表现，所以以高尔夫来带动并提高项目高度。

锁定宁东化工基地，圈定企业客户

宁东化工基地与项目相隔20分钟车程，位于黄河东畔，是宁夏一个聚宝盆，现在是中国政府批准开发的全国13个亿吨矿区之一。它煤炭资源非常丰富，储量很大，已经探明的地质储量占到270亿吨，占到整个宁夏煤炭的80%；
宁东规划主要是煤、电和化工，煤炭远期规划开采达到1亿吨，电力装机达到2000万千瓦以上，煤化工产品近2000万吨。宁东基地建成之后，将会成为我们国家的煤炭基地、能源化工基地和西电东送的电源火电基地。也是我们国家确定的循环经济试验区。基地的建设为本案带来大量的有效客户群体。

以高端形象形成快速品牌影响力

在形象定位上充分演绎项目的稀缺因素：如黄河、高尔夫等。独一无二的黄河地缘文化优势，承接黄河“正统”华夏文脉，稀世而传世，西北唯一的18洞高尔夫别墅大宅，高尔夫与上游，上层社会，上流生活，尊贵的上层生活社区，圈子与品位，身份与产品的完美融合，独享与自然白鹭为邻的黄河湿地公园，西班牙建筑与中式生活文化的完美结合。

纯粹西班牙风格赋予项目贵族气质

项目建筑风格定位为纯粹西班牙风格，通过坡顶，墙面，门窗等细致处理，建筑充满原始的乡村气息，安逸、超然、宁静、豁达，在纯朴中突显一种不可复制的贵族气质。

酒店会所与高尔夫会所提供全方位配套

酒店会所、商业等配套面积为6810平米，功能齐全，为本项目提供高品位的配套服务。高尔夫会所采用西班牙南欧风格与乡村元素相融合的方式，讲究原始自然格调，便于休闲，激发、释放自然的情感。建筑设计细节上在檐、廊、窗等细节部分的处理上加入伊斯兰元素。体现出西北厚重的历史人文氛围，同时符合西北人崇洋、好面子、讲圈子的炫富心理。
会所功能齐全，分为运营区、出发区、管理区。总面在3000平米左右。
共二层建筑，其中一层半在地面，另外半层为下沉式架空层。利用下沉的错位和层差营造水景，流水形成的水幕令会所内外景观更加生动，形成开阔大气的景观视野效果。

空间创新高附加值缔造产品核心竞争力

       产品特点：四高一低。高单价低总价；高端形象；高端品位；高附加值。
主力户型：大空间的小独栋。建筑面积在180-220平米之间，而使用空间却高达300平米及以上。
       以高单价低总价实现利润最大化与快速销售双重目标
       项目整体均价预计在7000元/平米左右，别墅均价9000元/平米左右。本项目以200平米的小独栋为主力户型，总价控制在200万左右。这样以高单价实现利润最大化，同时以低总价圈定目标客户实现快速销售。

银川唯一AAA级住宅标准试点项目

当前自然资源被过度开发利用，各种能源耗费不断扩大，我们居住的生活环境越来越差。国家提出绿色建筑，争取在建筑方面使我们的损耗和污染达到最低限度。为此国家制定了AAA级住宅标准，提倡节地、节材、节水，提倡使用新型材料，提倡建筑节能环保。而本案是建设部银川地区唯一一家AAA级建筑试点，从各个环节，本案将本着绿色无污染，材料创新利用，节能环保的理念为银川打造一个高级别的、引领未来居住趋势的高档别墅项目。

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